房屋买卖,不破租赁 -------------------------------------------------------------------------------- 发布日期：2005-12-28 16:18:00 点击次数：65 房屋买卖，不破租赁 房地产精典案例述评（二） 案情简介 2002年5月，好友小张与亚运村某小区一姓陆的女士签订了一份房屋租赁合同。合同约定：小张租用陆女士自有住房一室一厅，租期为一年。但是2002年11月份某日，陆女士要求小张立即搬出。理由是：她已经将小张租用的住房卖了出去，并且已与第三人签订了房屋买卖合同，该第三人等着急用房。小张学过法律，自然懂得如何维护自己的合法权益，在同女房东协商解决不成的情况下遂以违反租赁合同为由将其告上了法庭。法院受案后，同陆女士签订房屋买卖合同的第三人(作为诉讼法上的第三人)也申请参加诉讼。 该案最后的结果是：1、在法院主持下，小张与陆女士、第三人达成调解协议；2、小张撤回请求法院判令陆女士与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求；3、陆女士同意小张继续使用该租赁房屋直至一年期满并免除其5个月租金，诉讼费由陆女士承担；4、小张通过法律替自己讨回了公道，陆女士因不懂得房屋买卖方面的法律法规而使自己遭受了不必要的损失。 事实法律评析 本案件事实虽然比较简单，但是在现实生活中却经常发生。因多数人不熟悉此方面的法律法规，所以少有人将该类纠纷拿到法庭上去解决，当然自己的合法权益也就无从得到维护。下面我们就此中的法律问题略做一下评析。 首先，已租赁的房子是可以再次买卖的，但是出租人在出卖前的合理期限内应履行通知承租人的义务，并且应考虑承租人的优先购买权。我国合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所以小张的房东在同他人签订了买卖合同后才告诉他，并要他立即搬出，其房东的行为违反了合同法该条的规定。 其次，“买卖不破租赁”是不动产物权处置的一项基本原则。合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对于已租赁的房子又出卖的，虽然其所有权发生了变化，但是承租人仍可使用承租期限内的房子，直到租赁期满为止。 再次，承租人如果想优先购买其租赁使用的房屋，可以向法院申请出租人与他人签订的买卖合同无效。最高院关于民法通则适用意见第118条规定：“出租人未提前通知承租人，使承租人的优先购买权无法行使，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，小张已向法院提出判令其房东与第三人所签房屋买卖合同无效的诉讼请求。如果法院支持了其该项诉讼请求，小张便可在同等条件下优先买得该房屋。这样对陆女士来说，就更不划算了。因为一旦其与第三人签订的买卖合同被确认无效，必然会给第三人带来损失，她还必须对第三人承担损害赔偿责任，所以她和第三人与小张接受法院调解，放弃部分租金自然也是情理之中的事，也算是对小张放弃优先购买权的一种补偿吧。 透过以上这么一个小小租房、卖房和买房案例，我们已不难体悟到法律知识对我们个人日用常行的重要性了吧？该些法律不仅适用于个体买房或租房人之间，对地产开发商而言，在房屋的买卖和租赁过程中，亦应注意避免此类纠纷的发生。知法且用法，可能会为我们带来意想不到的利益；不知法而违法，可能会让我们遭受意想不到的损失。